承租人对优先购买权的行使与限制

承租人 对 优先购买权 的行使与限制

优先购买权 纠纷一直是实践中的难点问题。《房屋 租赁 解释》对 承租人 的 优先购买权 的适用情形作了进一步限制，明确下列情形 承租人 无权主张优先购 买房 屋：

（一） 房屋共有人 行使 优先购买权 的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后， 承租人 在十五日内未明确表示购买的；

（四）第三人善意购买 租赁 房屋并已经办理登记手续的。

如不存在上述情形的，出租人出卖 租赁 房屋未在合理期限内通知 承租人 或者存在其他侵害 承租人 优先购买权 情形的， 承租人 如何寻求救济？《房屋 租赁 解释》明确规定， 承租人 不能以此为由请求确认出租人与第三人签订的 房屋买卖合同 无效。事实上，出租人与第三人签订的 房屋买卖合同 有效与否，与 承租人 能否优先购 买房 屋无关。即使出租人与第三人签订的 房屋买卖合同 有效，只要第三人并非善意购买 出租房 屋或者尚未变更登记至第三人名下， 承租人 均有权主张优先购 买房 屋。否则， 承租人 只能向出租人主张赔偿损失。